Côte d’Ivoire: La terre, entre héritage, argent et pouvoir

En Côte d’Ivoire, la terre a longtemps constitué le fondement de la richesse familiale, de l’organisation communautaire et de l’autorité traditionnelle. Bien au-delà de sa fonction productive, elle représentait un patrimoine transmis entre les générations, un marqueur d’appartenance et un élément essentiel de l’identité des populations. Cette conception historique du foncier connaît aujourd’hui de profondes mutations. L’expansion urbaine, la multiplication des opérations immobilières, l’intensification des activités agricoles et l’essor des investissements économiques exercent une pression croissante sur les espaces disponibles. Des terres autrefois considérées comme des patrimoines familiaux deviennent progressivement des actifs économiques dont la valeur marchande peut dépasser les revenus tirés de leur exploitation traditionnelle. Cette transformation modifie les rapports entre les générations, recompose les équilibres communautaires et fait émerger de nouvelles formes de pouvoir territorial. Selon les données attribuées à la Banque mondiale, la population urbaine ivoirienne serait passée d’environ 7,6 millions d’habitants en 2000 à près de 17,8 millions en 2025. Cette évolution illustre l’ampleur des transformations territoriales auxquelles le pays doit faire face. Derrière cette dynamique démographique et économique se pose une interrogation fondamentale. À qui appartient réellement la terre en Côte d’Ivoire et qui détient aujourd’hui le pouvoir d’en décider l’utilisation, la transmission et la valorisation ?

La question dépasse les seules considérations juridiques. Elle engage la stabilité des communautés, la sécurité des investissements, les relations entre les générations et la capacité de l’État à organiser équitablement l’accès à une ressource qui demeure au cœur de la vie économique et sociale.

La terre entre héritage coutumier et propriété juridique

L’organisation foncière ivoirienne repose historiquement sur une articulation complexe entre les droits coutumiers et le droit moderne. Dans de nombreuses communautés rurales, la terre demeure étroitement associée à l’histoire du peuplement, aux lignages et aux mécanismes traditionnels de transmission patrimoniale. Dans cette conception, détenir des droits sur la terre ne signifie pas nécessairement pouvoir en disposer librement. Les décisions relatives à son utilisation peuvent engager plusieurs membres d’une même famille, voire l’ensemble d’une communauté. L’autorité foncière traditionnelle apparaît alors moins comme un propriétaire individuel que comme le dépositaire d’un patrimoine collectif dont elle doit préserver la continuité. Cependant, la valorisation marchande du foncier transforme progressivement cette responsabilité patrimoniale. La possibilité de céder des parcelles jusque-là exploitées collectivement peut favoriser des décisions individuelles au détriment des intérêts familiaux. Les tensions naissent ainsi de la coexistence de plusieurs formes de légitimité. Les autorités coutumières invoquent l’histoire de l’occupation, les familles revendiquent leurs droits successoraux, les exploitants demandent la reconnaissance de leurs investissements et les acquéreurs recherchent la sécurité juridique de leurs transactions. La loi du 23 décembre 1998 relative au domaine foncier rural, modifiée à plusieurs reprises, constitue un instrument majeur d’encadrement de ces relations. Elle établit notamment une distinction fondamentale entre la propriété foncière et les droits d’exploitation. Toutefois, la reconnaissance juridique des droits ne saurait durablement produire la sécurité foncière si elle ignore les réalités sociales et historiques qui fondent leur légitimité. L’enjeu consiste donc à concilier les exigences de formalisation avec la préservation des équilibres communautaires.

L’urbanisation transforme la terre en instrument de puissance économique

L’expansion urbaine constitue l’un des principaux facteurs de transformation du foncier ivoirien. À mesure que les villes s’étendent, les terres situées à leur périphérie acquièrent une valeur économique nouvelle. Des espaces autrefois consacrés aux cultures vivrières, aux plantations ou à l’habitat villageois deviennent progressivement des zones recherchées pour la construction de logements, d’infrastructures et d’établissements commerciaux. Le phénomène est particulièrement perceptible autour d’Abidjan, mais il concerne également plusieurs grandes villes de l’intérieur. Cette évolution introduit une nouvelle hiérarchie des valeurs foncières. Une parcelle agricole peut désormais être davantage recherchée pour son potentiel immobilier que pour sa capacité de production. Sa valeur dépend alors moins de sa fertilité que de sa localisation, de son accessibilité et des perspectives d’aménagement.

La terre devient ainsi l’objet d’une compétition entre les familles, les promoteurs immobiliers, les collectivités territoriales et les investisseurs. Lorsque cette dynamique progresse plus rapidement que les mécanismes de planification et de sécurisation, les risques de contestation se multiplient. Une même parcelle peut faire l’objet de revendications concurrentes, tandis que certaines transactions sont réalisées sans consultation suffisante des ayants droit. Les réformes engagées dans la documentation foncière urbaine, notamment l’introduction de l’Attestation de droit d’usage coutumier dans les procédures concernées depuis janvier 2025, traduisent la volonté des pouvoirs publics de renforcer l’encadrement des transactions. Leur efficacité dépendra néanmoins de la fiabilité des informations foncières, de l’accessibilité des procédures et de la capacité des administrations à prévenir les chevauchements de droits. Sur le plan géopolitique, cette transformation est particulièrement significative. L’urbanisation ne modifie pas seulement les paysages. Elle redistribue les positions économiques et les capacités d’influence dans les territoires. Celui qui maîtrise les espaces stratégiquement situés dispose d’un avantage considérable dans l’orientation des futurs usages du sol. La propriété foncière devient ainsi une forme de puissance territoriale dont les implications dépassent largement le marché immobilier.

Les conflits fonciers fragilisent la cohésion sociale.

Les différends fonciers accompagnent depuis plusieurs décennies les transformations agricoles, les mouvements migratoires et les recompositions sociales de la Côte d’Ivoire. Dans les espaces ruraux, ils peuvent opposer des détenteurs de droits coutumiers à des exploitants, des familles entre elles ou plusieurs communautés revendiquant des droits sur les mêmes terres. Dans les zones périurbaines, les contestations peuvent également impliquer des héritiers, des autorités traditionnelles, des opérateurs immobiliers et des acquéreurs. Ces situations deviennent particulièrement complexes lorsque les transactions reposent sur des accords anciens insuffisamment documentés.

Il serait cependant réducteur d’interpréter systématiquement les conflits fonciers comme des oppositions entre populations autochtones et populations venues d’ailleurs. Nombre de différends trouvent également leur origine dans des successions contestées, des limites territoriales imprécises ou des désaccords sur la nature des droits initialement accordés. La terre constitue alors le point de rencontre de mémoires familiales, de légitimités communautaires et d’intérêts économiques parfois contradictoires.

Les conséquences dépassent les seuls protagonistes des litiges. Pour un exploitant agricole, perdre l’accès à sa parcelle peut compromettre plusieurs années d’investissement. Pour une famille, la contestation d’un patrimoine hérité peut remettre en cause la transmission de ressources essentielles aux générations futures. À l’échelle communautaire, l’accumulation des différends peut fragiliser les mécanismes traditionnels de régulation et alimenter la défiance envers les institutions. La sécurisation foncière apparaît dès lors comme un instrument de prévention des tensions sociales. Les données communiquées par les autorités compétentes en août 2026 font état d’une progression des opérations de sécurisation. Le nombre de villages délimités et bornés serait passé de 284 en 2017 à 5 786 en 2026, tandis que les certificats fonciers délivrés seraient passés de 4 000 à 68 026. Ces avancées traduisent une volonté de clarification des droits. Elles montrent également que la stabilité foncière dépend autant de la reconnaissance des légitimités que de la capacité des institutions à prévenir et résoudre les contestations.

L’héritage familial à l’épreuve des mutations économiques

La transmission familiale constitue l’une des dimensions les plus sensibles de la question foncière. Dans de nombreuses communautés, les terres sont conservées pendant plusieurs générations sans que les droits de chaque héritier soient nécessairement individualisés. Cette organisation peut préserver l’unité du patrimoine lorsque les règles de gestion sont reconnues par tous. Elle devient cependant plus fragile lorsque les héritiers se multiplient et que leurs intérêts économiques divergent. Les nouvelles générations n’entretiennent pas toujours le même rapport à la terre que leurs parents. Là où les anciens privilégiaient la conservation d’un patrimoine destiné à être transmis, certains héritiers peuvent envisager sa valorisation comme un moyen de financer une activité économique ou de répondre à des besoins immédiats. Cette divergence ne traduit pas nécessairement une opposition entre tradition et modernité. Elle révèle surtout une transformation des fonctions économiques du patrimoine foncier. Toutefois, lorsque les règles successorales sont insuffisamment clarifiées, la valorisation des terres peut devenir une source durable de division familiale. La sécurisation foncière devrait donc s’accompagner d’une meilleure gouvernance des patrimoines familiaux, fondée sur la clarification des droits, la conservation des documents et l’association effective des ayants droit aux décisions importantes. La terre ne devrait pas devenir un facteur de rupture entre les générations alors qu’elle a historiquement constitué l’un des principaux instruments de leur continuité.

La sécurisation foncière, un chantier stratégique pour l’État

Face à ces transformations, la Côte d’Ivoire a engagé un vaste processus de sécurisation du foncier rural. L’Agence foncière rurale, créée en 2016, occupe une place centrale dans cette politique à travers la certification des droits, la délimitation des territoires villageois et la formalisation des relations entre détenteurs de droits et exploitants. L’ampleur du chantier demeure considérable. Les objectifs présentés par les autorités portent sur la sécurisation d’environ 23 millions d’hectares de terres rurales, la délimitation de 8 631 villages et la délivrance de près de 1,5 million de certificats fonciers. La tenue des Journées foncières d’Abidjan, du 5 au 7 octobre 2026, confirme la place accordée à cette question dans les priorités nationales. Les enjeux de cohésion sociale, d’investissement productif, d’emploi et de développement durable y ont été associés à la sécurisation des droits. Mais la réussite de cette politique ne saurait être appréciée uniquement à travers le nombre de certificats délivrés. Elle dépendra également de la confiance instaurée entre les populations, les autorités coutumières, les investisseurs et les institutions publiques. Une procédure juridiquement solide, mais difficilement accessible, peut laisser subsister une insécurité importante. De même, une certification qui ne prendrait pas suffisamment en compte les droits familiaux ou les accords d’exploitation existants pourrait déplacer les tensions plutôt que les résoudre. La sécurisation foncière ne consiste donc pas seulement à identifier des propriétaires. Elle doit également permettre de reconnaître les droits légitimes, de clarifier les responsabilités et d’organiser durablement la coexistence des différents usages de la terre.

La maîtrise foncière redessine les rapports de pouvoir

Au-delà de ses implications juridiques, économiques et sociales, la question foncière révèle une transformation des rapports de pouvoir sur les terres ivoiriennes. L’influence ne dépend plus uniquement de l’autorité politique, administrative ou traditionnelle. Elle repose également sur la capacité à contrôler les espaces disponibles, à orienter leur affectation et à participer aux décisions concernant leur valorisation. La construction d’une route, l’implantation d’une industrie ou la création d’une nouvelle zone urbaine peuvent modifier rapidement la valeur stratégique des terres environnantes. Ces transformations créent des opportunités économiques, mais elles peuvent également accentuer les inégalités lorsque les populations historiquement installées ne bénéficient pas suffisamment de la valorisation de leurs territoires. L’État se trouve ainsi devant une responsabilité essentielle. Il lui appartient de concilier la protection des patrimoines, la promotion des investissements et l’organisation d’un développement territorial équilibré. Les collectivités doivent pouvoir anticiper les besoins futurs en équipements publics. Les communautés doivent bénéficier de garanties suffisantes pour préserver leurs droits. Les investisseurs doivent, quant à eux, évoluer dans un environnement juridique stable.

Conclusion stratégique

La question foncière révèle une transformation profonde des rapports entre les populations, les institutions et les terres ivoiriennes.
Longtemps considérée comme un patrimoine familial et communautaire, la terre s’affirme désormais comme une ressource économique stratégique dont la maîtrise conditionne l’accès à l’investissement, à l’emploi et aux opportunités de développement. Cette évolution ouvre de nouvelles perspectives de valorisation, mais elle accentue également les tensions autour de la propriété, de la transmission et de l’utilisation des espaces. Les efforts entrepris par l’État pour sécuriser les droits fonciers constituent une réponse importante à ces défis. Leur portée dépendra néanmoins de la capacité des réformes à dépasser la seule délivrance de documents administratifs pour instaurer une gouvernance plus transparente, inclusive et durable. L’avenir du foncier ivoirien ne se décidera donc pas uniquement dans les services cadastraux, les études notariales ou les administrations chargées de l’aménagement. Il se jouera également au sein des familles, dans les villages, dans les collectivités territoriales et dans les mécanismes de dialogue entre les différents acteurs.